Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Sıkça Yapılan Hatalar

Uygulamada kat mülkiyeti hukukuna dair birçok hususta hatalar yapılmaktadır. Bu hataların bir kısmını bir yazıda derledik.

1. Yönetim planı hazırlanırken yapılan en büyük hatalardan birisi hazır ve matbu yönetim planlarının kullanılmasıdır. Yönetim planının değiştirilmesi kural olarak bütün kat maliklerinin 4/5 çoğunluk ile olacağından konulacak hükümler titizlikle düzenlenmelidir.

2. Bağımsız bölüm satın alacak kişilerin satın almadan önce yönetim planını incelemesi gerekir. Çünkü bağımsız bölüm (konut, daire vb.) satın alan yeni mâlikler de yönetim planı ile bağlı olacaklardır.

3. Birden fazla bağımsız bölüme sahip olan kat malikinin kural olarak her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak kat malikinin sahip olacağı oy hakkı sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Oy hesabında kesirler dikkate alınmayacaktır.

4. Yönetici seçimi bir üstteki kuralın istisnasıdır. Yönetici ya da yönetim kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Yönetici seçilirken yapılan hatalardan biri de kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu hesaplanırken yapılmaktadır. Kat maliklerinin sayısından kasıt toplantıya katılan kat maliklerinin sayısı olmayıp toplam kat maliki sayısıdır. Yönetici seçimindeki malik sayısı bağımsız bölüm sayısına göre değil, kişi sayısına göre belirlenir. Örneğin yönetici seçiminde 10 dairesi olan kişinin de 100 dairesi olan kişinin de 1 oy hakkı vardır.

5. Kat mâlikleri kurulu toplantısında temsil bakımından bağımsız bölüm sayısının 40 ya da daha az olması ve daha fazla olması durumları dikkate alınmayabiliyor. Burada 40 ya da daha az sayıda bağımsız bölümü olan apartman ve sitelerde bir temsilcinin en fazla iki kişiyi temsil edebileceği ve daha fazla bağımsız bölümü olan yerlerde de bir temsilcinin oyların %5’inden fazlasını temsil edemeyeceği önemlidir.

6. Yönetim kurulu iki kişi olamayacağı gibi dört ve dörtten fazla kişi de olamaz. Yönetim kurulu seçilecekse bu kurulun üç kişi olması gerekmektedir. Ancak yönetim planında farklı bir düzenleme öngörülebilir.

7. Kat malikleri kurulu kararları iptal edilinceye kadar geçerlidir. İptale ilişkin mahkeme kararının kesinleşmesi gerekir.

8. Toplantıya katılmasına karşın karara muhalefet şerhi koymayan kat malikinin kat malikleri kurulu kararının iptali için dava açma hakkı bulunmamaktadır.

9. Kat malikleri arasında başka türlü anlaşma olmadıkça kat malikleri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılırlar (KMK 20/1-a). Kat malikleri arasında başka türlü anlaşma olmadıkça kat malikleri anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılırlar (KMK m. 20/1-b). Yönetim planında bu anlaşma prensiplerinden farklı bir prensip öngörülebilir. Ancak belirtelim ki yönetim planında bu konularda farklı bir düzenleme öngörülmüş ise bu kural ancak oybirliği ile değiştirilebilir. Her ne kadar yönetim planı değişikliği için 4/5 çoğunluk gerekmekte ise de burada oybirliği aranır. KMK m. 20/1 “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” denilmek suretiyle aidat paylaşım oranlarının değişimini oybirliği esasına bağlamıştır. Özetle, yönetim planında ortak giderlerin paylaşımı hususunda bir düzenleme var ise, bu düzenlemenin değiştirilmesi ve farklı paylaşım esası öngörülmesi kat mâliklerinin oybirliği gerekmektedir. Bu konuda Yargıtay’ın iki yönde de kararı olmasına karşın eğilim oybirliği esası yönündedir. Öğreti de ağırlıklı olarak oybirliği esasını kabul etmektedir.

10. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK m. 20/1-c).

11. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 37’nin son fıkrasına göre; kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılmasına karşın bu hususa dikkat edilmemektedir. İİK m. 68/2 hükmüne göre, itirazın kaldırılması yolunda borçlu kat maliki ya da kiracı tarafından itirazı geçerli gösterecek hiçbir belge sunulamadığı takdirde borçlunun itirazı kaldırılacaktır. Borçlu böyle bir belge sunmadığı takdirde icra hakimi borçlunun itirazını kaldıracak ve takibe devam edilebilecektir. Ayrıca kararın kesinleşmesine de gerek bulunmamaktadır. Burada borcunun olmadığına dair belge sunma yükümlülüğü borçlu için öngörülmüştür. İtirazın kaldırılması gibi kısa bir yol varken uzun yol olan itirazın iptali yolunun tercih edilerek zaman kaybediliyor. Site/apartman yönetiminin alacağına daha hızlı kavuşma imkânı olabilecektir.

12. Kat mülkiyeti Kanunu m. 20/2’ye göre gider ve avans payını ödemeyen kat maliki malikinin geciktiği günler için %5 gecikme tazminatı ödeyeceği öngörülmüştür. Gecikme tazminatı, ifanın vaktinde yapılmaması nedeniyle alacaklının uğramış olduğu zarardır. Temerrüt faizi, para borcunda borçlunun temerrüdü hâlinde istenebilen ve borçlunun zarara uğrayıp uğramadığına bakılmaksızın ödenir. İki kavram birbirinden oldukça farklıdır. KMK m. 20/2’de net bir şekilde gecikme tazminatının %5 olduğu belirlenmiştir. Uygulamada gecikme tazminatı ile faiz arasındaki ayrım bilinmeden gecikme tazminatının faiz zannedildiği görülmektedir. Yönetici tarafından açılan icra takiplerinde genellikle gecikme tazminatı istendiği ve fakat faiz istenmediği görülmektedir. Halbuki temerrüde düşen kat mâlikinden hem gecikme tazminatı hem de faiz istenebilecektir. KMK m. 20/2’de düzenlenen gecikme tazminatı faizi ortadan kaldırmamaktadır. Ancak unutulmamalıdır ki burada gecikme tazminatına faiz uygulanası kanunun öngördüğü bir amaç değildir.. Faiz ve gecikme tazminatı ana para için uygulanmalıdır.

13. Taşınmazı tahliye eden kiracıya apartman/site yönetimi tarafından takip yapılmaması gerektiği hâlde takip yapılmaktadır.

14. Yukarıda bazı oy nisapları konusunda açıklama yapmıştım. Diğer nisaplarla birlikte genel bir değerlendirme yaparsak neredeyse tüm oy nisaplarında hata yapılmaktadır. Şimdi bunlara değinelim:

• Genel kural: Kat mâlikleri kurulunun ilk toplantısı kat mâliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuna göre toplanır. Kararlar katılanların oy çokluğu ile alınır. Kat mâlikleri sayısı anagayrimenkuldeki bağımsız bölümlerin maliklerinin sayısı olup bağımsız bölüm sayısı değildir. Ancak bir bağımsız bölümün birden fazla mâliki var ise bunlar ayrı ayrı mâlik olarak değerlendirilmeyecektir. Toplantı için sadece mâlik sayısı değil buna ek olarak arsa payı çoğunluğunun da sağlanması gerekir. İlk toplantının yapılmaması hâlinde İkinci toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaz. Karar yeter sayısı ise katılanların salt çoğunluğudur. Kanun sayı ve arsa payı çoğunluğu, 4/5 çoğunluk ve oybirliği gibi başka nisaplar öngörüyor ise bu genel kural uygulanmayacaktır.
• Sayı ve arsa payı çoğunluğu: Sayı ve arsa çoğunluğundan anlaşılması gereken malik sayısı ile birlikte arsa payı çoğunluğunun sağlanmasıdır. Malik sayısı genellikle bağımsız bölüm sayısı ile karıştırılmaktadır. Ayrıca buradaki mâlik sayısı çoğunluğu toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin sayı olarak çoğunluğudur. Sayı ve arsa payı çoğunluğu gerektirecek hususlar: Yönetici atanması (KMK 34/4), denetçi seçimi (KMK 41/4), kat mülkiyetinin devri mecburiyeti (KMK 25), faydalı yenilik ve ilaveler (KMK 42/1), engellilerin yaşamı için zorunluluk hasıl olması (KMK 42/2), ısı yalıtımı ve ısıtma sistemi (KMK 42/4).
• 4/5 çoğunluk: 4/5 çoğunluk toplantıya katılanların çoğunluğu olmayıp mâlik sayısının 4/5’idir. Mâlik sayısı bağımsız bölüm sayısı ile karıştırılmamalıdır. 4/5 çoğunluk gerektirecek hususlar: yönetim planı değişikliği (KMK 28/3), anagayrimenkulün bakımı ve korunması (KMK 19/2).
• Oybirliği: Oybirliğinden anlaşılması gereken yalnızca kat mâlikleri kuruluna katılanlar değil, tüm kat mâliklerinin oybirliğidir. Oybirliği gerektirecek hususlar: Bazı işletmelerin açılması (KMK 24/2), ısıtma sisteminin ferdî sisteme dönüştürülmesi (KMK 42/4), bağımsız bölüm ilâvesi (KMK 44/1, a ve b), temliki tasarruflar ve önemli işler (KMK 45), aidatlara ilişkin paylaşım oranı (KMK 20/1).

Avukat Hakan DİMDİK