Milyonluk Evleri Kimler Alıyor?

Türkiye'de mayıs enflasyonu yüzde 80 seviyesinde bekleniyor. Öte yandan, Türk Lirası'nın dolar karşısında son 12 aydaki kaybı yüzde 60'a ulaştı. Hayat hemen her gün daha da pahalılaşıyor. Ancak enflasyonun kötüleşeceği korkusu, harcamaları da artırıyor

Gökçen Tuncer 

Pandemiye kadar "enflasyona ne sebep olur?" sorusunu sorduğunuzda alacağınız cevaplar genelde "yüksek maliyetler, yüksek talep, piyasaya para enjekte edilmesi" gibi nedenler olurdu.

Ancak ekonomiye dair her şeyin şirazesinin kaydığı pandemiyle birlikte cevaplar da sorular da birbirine girdi. 

Pandemiyle birlikte tüketim yavaşladı. İnsanlar evlerine kapanıp online alışverişlere yönelirken, ülkelerin birbiriyle olan ticaretlerini devam etmesi için gemilerin, uçakların kalkması beklendi. Fabrikalar uzun süre kapalı kaldı. 

Büyüme rakamları da inandırıcı bulunmuyor... 7,3'lük büyük büyüme topluma yansımıyorsa rakam gerçekçi değil
Bu bekleyiş, döşek yayı gibi sıkıştı sıkıştı ve pandeminin sonuna yaklaşıldığında bir anda patladı. 

Kişiler, kurumlar ve ülkeler, bekleyen ihtiyaçlarını bir anda almaya çalışınca her ürünün fiyatı arttı.

Mikro düzeyde, insanların tuvalet kağıdından ayçiçek yağına kadar hemen her ürünü talep ettiğini gören marketler fiyatlarını yükseltti. 

Makro düzeyde ise uluslararası ticaret eskiye dönmek isteyince bu sefer de dev siparişleri taşıyacak konteynerler bulunamadı. Konteynırların da gemilerin yakıtı da giderek pahalılaştı. Maliyetlere arz kısıtı da eklenince enflasyon her ülke için kaçılınmazdı. 

Rusya-Ukrayna savaşının çıkmasıyla kaosa dönüşen enerji ihtiyacı, bir anda her şeyin en büyük maliyet unsuru oldu. Öyle ya, yaptığınız online alışverişi evinize taşıyan motosikletin benzininden, dükkanınız da yaktığınız elektriğe kadar her şey enerji ile bağlantılıydı. 

"İnsanların cebine para girsin", "yatırımcı yatırıma devam etsin" diye merkez bankalarının başlattığı genişlemeci para politikaları son sınırına ulaştı. 

Bu politikalar, Türkiye'de olduğu gibi, "kolay kredi" politikalarıyla desteklenince bir para bolluğu oluştu. Ancak bu para bolluğu insanları daha zengin yapan cinsten değildi. Parasını korumak isteyeni, başta emlak, otomobil gibi büyük harcamalara iten bir borçlanmaydı. 

Türkiye özelinde ayrıca, Mayıs 2020 sonunda dolar karşısında, 6 lira 75 kuruş olan Türk Lirası 16 lira 45 kuruşa kadar çıkmış durumda. 

Hammaddenin yüzde 85'ini yurtdışından alan Türkiye'nin Nisan 2020'de 12 milyar 441 milyon dolar (o günkü kurla 87 trilyon TL) olan ithalat faturası 29 milyar 466 milyon dolara, TL karşılığıyla 484,4 trilyon liraya kadar çıktı. İthalattaki bu pahalılaşmanın bedelini elbette ki tüketici ödedi. 

Ancak kafaları karıştıran bir soru da bu dönemde daha çok sorulur oldu:

Hayat bu kadar pahalılaşırken insanlar, fiyatı en az 1 milyon TL olan gayrimenkulleri nasıl alıyor? 

Kafeler nasıl hâlâ dolu? Otel rezervasyonları nasıl birkaç ay önceden doldu? Bir bidon turşu bile acil ihtiyaç değilken nasıl satışına ve fiyat artışına devam ediliyor? Yani enflasyona rağmen ekonomi neden hâlâ canlı? 

"Durum daha da kötüleşecek" beklentisi

Eski Hazine Müsteşarı Dr. Mahfi Eğilmez, 17 Mayıs tarihinde "Kendime Yazılar" adlı blogunda bu konuyu ele aldı. 

Kendisinin deyimiyle "bu yılın blogta en çok okunan yazısı" unvanına erişen, "Yüksek Enflasyona Karşın Piyasa Nasıl Canlı Olabiliyor?" başlıklı yazı, bu sorunun cevabını dokuz farklı nedene bağlıyor. 

Bunlardan ilki, "öne çekilmiş talep etkisi". 

"Kurun ve enflasyonun sürekli arttığı ortamda tüketiciler, ileride, bugünkü fiyatlarla bu malları bulamayacaklarını düşünerek, bugünden satın almaya yöneliyorlar" diyen Eğilmez, bu etki nedeniyle piyasada talebin arzı aştığını, fiyatların yükseldiğini, fiyatlar yükseldikçe talebin yeniden arttığını söylüyor.

Eğilmez ayrıca, ekonomiye dair olumsuz beklentilerin harcama ve bütçe planlarına yansıdığını, bunun "olumsuz beklenti etkisi" yarattığını, gerçekleşmelerin de beklentilere paralel ilerleyerek enflasyonu beslediğini söylüyor. 

"Enflasyon yükselecek, harcamaya hazırız"

Eğilmez'in bahsettiği bu etkiler, Boston Collage Finans bölümü öğretim üyesi Yard. Doç. Francesco D'Acunto, The University of Chicago Booth Doçenti Michael Weber ve Karlsruhe Teknoloji Enstitüsü'nde Dr. Daniel Hoang'ın ortak çalışmasının da konusuydu. 

Ocak 2000 ve Aralık 2013 arası Almanya'da yürütülen çalışmaya göre enflasyon beklentisi ve "harcamaya hazır olma" arasında pozitif bir ilişki var. 

Her ay 2000 kişi üzerinde yaptıkları çalışmada katılımcılara "Mevcut ekonomik koşullar göz önünde bulundurulduğunda, dayanıklı malları satın almak için iyi bir zaman mı?" sorusu soruldu. 

D'Acunto, Weber ve Hoang'un bulduğu sonuçlara göre enflasyonun daha da yükseleceği beklentisi, tüketicileri bugün daha fazla harcamaya yöneltiyor. 

Araştırmada, gelecek 12 ayda enflasyonun yükseleceğini düşünenlerin yüzde 8'inin dayanıklı tüketim mallarını almaya eğilimli olduğu söyleniyor. Bunun yanı sıra, eğitimli olanlar, yüksek gelir grubuna sahip kişiler ve büyükşehirlerde yaşayanlar, enflasyona rağmen harcamaya daha meyilli. 

Bir şokla tetiklenen talep...

Her enflasyon beklentisinin insanları harcamaya hazır hale getirmediğini, bir nedensellik oluşması gerektiğini savunan D'Acunto, Weber ve Hoang'a göre bu neden, "hanehalklarının karakterini etkileyen bir şokla" ilgili. 

Almanya hükümetinin 2005'te beklenmedik şekilde, 2007'den itibaren KDV oranlarını yükselteceğini açıkladığını hatırlatan ekonomistler, "KDV oranlarının artacağı duyurusu, Alman hanehalkının enflasyon beklentisi için beklenmedik bir şoktu. Nominal faiz oranları (reel faizlere enflasyon ve risk primin eklenmesiyle oluşan faiz seviyesi), yeteri kadar artırılmadığı sürece yüksek harcama eğilimiyle sonuçlandı" değerlendirmesini yapıyor. 
 

Para politikasının etkisinin azaldığı durumlarda maliye politikasının talebi canlandırdığını söyleyen Francesco D'Acunto, World Economic Forum için kaleme aldığı makalede, kamu harcamalarının, enflasyona, düşük reel faize ve daha fazla tüketime yol açtığını belirtiyor. 

Harvard Üniversitesi'nin 2019'da hayatını kaybeden profesörü Martin Feldstein'a atıfta bulunan D'Acunto, ihtiyari bir mali politikanın gelir etkisi yaratmayacağını ancak harcamalar konusunda zaman arası bir ikame yaratacağını söylüyor. Yani Feldstein da gelecekteki yüksek enflasyon beklentisinin bugün daha fazla harcamayı tetikleyeceğini savunuyor. 

Faizin de getirisi yok

Mahfi Eğilmez'in bahsettiği üçüncü bir etki ise "negatif faiz nedeniyle paradan kaçış". 

Hâlihazırda TÜİK'in nisanda açıkladığı son enflasyon oranı yüzde 69,97, Enflasyon Araştırma Grubu'nun (ENAG) ise yüzde 156,86. 

Böyle bir ortamda bankaların mevduat sahiplerine önerdiği faizin yüzde 20'nin altında olduğunu hatırlatan Eğilmez, "Kur korumalı mevduat faizini hesaba katsak bile enflasyon oranına ulaşmak mümkün olmuyor. Bu durumda insanlar, tasarruf yapıp sürekli eriyen satın alma gücü yerine, harcamalarını artırmaya ileride daha da pahalanacağını düşündükleri malları satın almaya yöneliyorlar. Mallara yönelik talep arttıkça malın fiyatı da artıyor ve birbirini besleyen bir döngü içine giriliyor" diyor. 

Bir diğer etkinin adı ise "servet etkisi". 

"Kur artışı ve enflasyon yükselişi insanların ellerindeki varlıkların (gayrimenkul, otomobil, beyaz eşya, her türlü elektronik eşya vb.) değerini yükseltiyor" diyen eski Hazine müsteşarı, "İnsanlar, kendilerini zenginleşmiş hissediyorlar ve harcamalarını artırıyorlar. Hatta gelirleri harcama artışına yeterli olmasa bile borçlanarak imkânlarının üzerinde yaşamaya yöneliyorlar" ifadesini kullanıyor. 

Türkiye Bankalar Birliği Risk Merkezi'nin son olarak Mart 2022'de yayımladığı raporuna göre üye kuruluşlar tarafından kullandırılan nakdi krediler Mart 2022 ayı itibarıyla, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 46 artarak 5 trilyon 591 milyar lira oldu. 

Tasfiye olunacak alacaklar 2022 Mart ayından itibarıyla 200 milyar lira oldu. Tasfiye olunacak alacakların 190 milyar lirası bankalara. 

Bireysel kredi kullanan kişi sayısı (takipteki krediler hariç) son bir yılda yaklaşık 1,4 milyon kişi artarak 35,9 milyon kişi olurken, ortalama kredi bakiyesi ise 30,7 bin TL düzeyinde gerçekleşti.

Bankalar ve banka dışı finansal kuruluşlar tarafından kullandırılan bireysel krediler yüzde 23 artarak 1 trilyon 101 milyar TL'ye yükseldi. Bireysel kredilerin yüzde 45'ini ihtiyaç kredileri, yüzde 29'unu konut kredileri, yüzde 21'ini kredi kartları ve yüzde 5'ini taşıt kredileri oluşturdu. 

Ekim-Aralık 2021 döneminde idari ve kanuni takibe alınan tüketici ve konut kredilerinin değeri 19 milyar liraydı. 

Yabancıya konut satışı beş yılda yüzde 222 arttı

Vatandaşlık verilmesi uygulamasıyla birlikte Türkiye'de gayrimenkul alan yabancıların sayısında artış olmasının "ek talep etkisi" yarattığını söyleyen Eğilmez, 2021 yılında yabancılara satılan konutlardan yaklaşık 5,6 milyar dolar tutarında doğrudan yabancı sermaye girişi gerçekleştiğini hatırlatarak "Bu şekilde ortaya çıkan ek talep piyasanın canlı kalmasına katkı sağlıyor" dedi. 

Türkiye İstatistik Kurumu'nun verilerine göre yabancılara konut satışı son altı yılda şu şekilde değişti: 

Yabancı uyruklulara satılan konut sayısı
2016    18 bin 391
2017    22 bin 428
2018    40 bin 44
2019    45 bin 967
2020    41 bin 298
2021    59 bin 282
Ocak-Nisan 2022    21 bin 15

2018'e kadar "1 milyon dolarlık gayrimenkul karşılığı Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı" politikasını izleyen Türkiye, daha sonra bu miktarı 250 bin dolara düşürdü. 

13 Mayıs'ta Resmi Gazete'de yayımlanan yeni kararla, 13 Haziran'dan itibaren 250 bin doların 400 bin dolara çıkartılacağı duyuruldu. 

Yukarıdaki tablodan da görüldüğü üzere T.C vatandaşlığı hakkının gayrimenkul karşılığı fiyatı düşünce, yabancıya konut satışı da hızlandı. 

Pandemi nedeniyle gerileyen satışlar, 2021'de hızlı bir toparlanmaya girerek 60 bin konuta dayandı. 

2022'nin ilk dört ayında yabancıya satılan konut sayısı 21 binin üzerinde. Bu rakam, 2021'in ilk dört ayında 14 bin 124'tü. 

Hazine garantili projelerin değeri 16,5 milyar dolar

Dr. Mahfi Eğilmez'in blogunda yer verdiği altıncı etki, "kayıt dışı harcama etkisi". 

"Ödemeler dengesindeki net hata ve noksan kalemine baktığımızda 2021 yılında 9 milyar dolara yakın, 2022 yılının ilk üç ayında da 5 milyar dolara yakın nereden geldiği bilinmediği için bu başlık altında sınıflandırılan girişler olduğunu görüyoruz" diyen Eğilmez, bunun, Türkiye'ye kayıt dışı kalmış ciddi bir döviz girişi anlamına geldiğini söyledi. 

Eğilmez'e göre piyasalarda karşılaşılan canlılıkta bu kayıt dışı paraların harcanmasının da katkısı olduğu kuşkusuz. 
 

Buna ek olarak 2021'de faiz dışı kamu harcaması artışının yüzde 32,8 olduğunu hatırlatan Eğilmez, "Bu hızlı artışın nedenlerinden birisi son yıllarda gelişen hesap vermeme rahatlığının yarattığı israftır. Kamu ve özel işbirliği adı altında yapılan projelerin yarattığı kara delikler kamu harcamalarının hızla artmasına ve enflasyona katkı yapmasına yol açıyor" ifadesini kullanıyor.

Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın Mayıs 2022 itibarıyla borç üstlenimine tâbi kredi anlaşmalarının (Avrasya Tüneli, Çanakkale Köprüsü vs dahil) tutarı 16 milyar 529 milyon dolar. 

Habere başlarken bahsettiğimiz "kolay kredi politikalarını", "kamu destekleri etkisi" altında toplayan Eğilmez şunları söylüyor: 
Kamu kesimi, başta vergi indirimleri, düşük faiz uygulamaları ve teşvikler gibi çeşitli desteklerle özellikle konut alımları başta olmak üzere harcamaları özendirici etki yapıyor, talebin ve dolayısıyla harcamaların artmasını sağlayarak piyasa canlılığına katkıda bulunuyor. 

Mahfi Eğilmez'in bahsettiği son etki ise "optik kırılma etkisi". 

Türkiye İstatistik Kurumu'nun Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması'na göre nüfusun en yüksek gelire sahip yüzde 40'ı, toplam gelirin yüzde 70'e yakın bölümünü alıyor. Nüfusun yüzde 40'ı ise toplam gelirden sadece yüzde 16 pay alabiliyor. 

İlk grupta yer alan "zengin kesimin", başta araba, konut, beyaz eşya olmak üzere toplumda talep artışı yaratan kesim olduğunu söyleyen Eğilmez'e göre ikinci grupta yer alan kesim de ileride pahalılaşacağını düşünerek deterjan, şampuan gibi temizlik maddeleri, sıvı yağ, şeker, un gibi stoklanabilir yiyecek maddelerini alıp stokluyor. Aşırı tüketimle fiyatlar da yükseliyor. 

"Optik kırılma etkisinde", kurdaki yükseliş ve enflasyona rağmen talep ve harcamada oluşan canlılık, nüfusun gelir açısından iyi durumdaki kesiminin bu durumu kriz olarak görmemesine yol açıyor. 

Nüfusun gelir açısından kötü durumdaki kesiminde bulunan insanların bir bölümü de kendi durumlarına bakmak yerine iyi durumdaki kesimin yaşamına bakarak ortada bir kriz olmadığı kanısına varıyor. 

"Depresif tüketici, alışveriş merkezlerine akın ediyor"

Yahoo Finance Editörü Javier David, şubat ayında kaleme aldığı yazısında işin bir de psikolojik boyutuna değinmişti.

ABD'de perakende satışlar aralık ayında yüzde 1,9 geriledikten sonra ocakta yüzde 3,8 artış gösterdi. 

Mart ayında yüzde 8,5 ile son 40 yılında en yüksek enflasyonuna ulaşan ABD'de perakende satışlar, yüzde 3,8 seviyesinde olmasa da yükselmeye devam ediyor. 

Javier David, ocaktaki yüksek perakende talebinin ardından yazdığı makalede yükselen enflasyona rağmen, halkın alışveriş yapmaya devam ettiğini söylemişti. 
David, finansal piyasalar araştırma şirketi FWBONDS'un baş ekonomistlerinden Chris Rupkey'nin yarı şaka yarı ciddi olarak, depresif tüketicilerin, enflasyonla ilgili kasvete rağmen alışveriş merkezlerine akın ettiğini söylediğini kaleme aldı. 

Konaklama uygulaması Airbnb'nin 2021'de pandemiye rağmen en yüksek kazancını elde ettiğini hatırlatan David, seyahate harcama yapmaya devam edilmesini "içinde bulunduğumuz pahalı çağın acı verici gerçekliğinden kaçmak için bir yol arıyorlar" diyerek yorumladı. 

Konuyla ilgili yorum yapan  KeyBanc Capital Markets analisti Justin Patterson "Seyahatçiler gezmeye devam edecekler. Neticede iki yıldır bekleyen bir seyahat talebi var" dedi. 

Türkiye'deki enflasyon beklentisi de olumsuz yönde 

Türkiye'de gelecekte enflasyonun nasıl olacağına dair beklenti her ay, TÜİK tarafından "Tüketici Güven Endeksi" başlığı ile açıklanıyor. 

0-200 aralığında değer alabilen endeks, 100'den büyükse tüketici güveninde iyimser durumu, 100'den küçük olması ise kötümser durumu gösteriyor. 

Nisanda 67,3 olan endeks, mayısta 67,6 olarak kaydedildi. 

2004'ten bu yana hesaplanan Tüketici Güven Endeksi, ilk kez 70'in altına inmiş durumda. 2008-2009 krizinde bile gördüğü en düşük değer, Kasım 2018'de 73,9'du. 

Endeks hesaplanırken 4 bin 884 haneye bazı sorular soruluyor. 

Geçen ve gelecekteki 12 aylık dönemde maddi durum beklentisi, gelecek 12 ayda Türkiye ekonomisi ile ilgili beklenti, önümüzdeki bir yılda tasarruf edip etmeyeceği, konut-araç satın alıp almayacağı gibi bilgiler, yöneltilen sorular arasında. 

Buna göre mayıs itibarıyla "Geçen 12 aylık döneme göre mevcut dönemde hanenin maddi durumu" endeksi 48,5. Bu, veri tarihinin en düşük seviyesi.

"Gelecek 12 aylık dönemde Türkiye'nin genel ekonomik durumu beklentisi" için hesaplanan endeks ise 66,3.

Katılımcılar, "Mevcut dönem dayanıklı mal satın almak için uygun değil" (endeks=28,7) derken, Geçen 3 aylık döneme göre gelecek 3 aylık dönemde yarı-dayanıklı tüketim mallarına harcama yapma düşüncesi bir anda 100'e kadar çıkıyor. 

Endeks hesaplamasında sorulan diğer bazı sorular ve karşılığında hesaplanan endeksler ise şöyle: 

Gelecek 3 aylık dönemde tüketimin finansmanı amacıyla borç kullanma ihtimali: 54,1

Geçen 12 aylık döneme göre gelecek 12 aylık dönemde tüketici fiyatlarının değişimine ilişkin beklenti: 65,2

Gelecek 12 aylık dönemde otomobil satın alma ihtimali: 11,5

Gelecek 12 aylık dönemde konut satın alma veya inşa ettirme ihtimali: 7,3