Kira Düzenlemesiyle Kiracılar Evsiz Kalacak!

Türkiye'de adı konulmamış bir konut krizi yaşanıyor.Özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde yüksek ve sürekli artan kiralar, ücretli geçinen insanların ödeyebileceği rakamları geçmiş durumda. Kontrolden çıkma eğilimi gösteren artışlara karşı iktidar sonunda harekete geçti.

Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, dün yaptığı açıklamada ev sahibinin ve kiracının hukukunu koruyarak kiralarda fahiş fiyatların önüne geçmek için bir formül arayışında olunduğunu söyledi. 

Bozdağ, bu konuda Adalet, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği, Hazine ve Maliye ile Ticaret bakanlıklarının ortak çalışma yaptığını belirtti.  

Bozdağ, ilk defa kiraya verecek ev sahibi ile tutacak kişi arasında kira miktarıyla ilgili nasıl bir ölçü konabileceğine ve iki tarafın hukukunu koruyacak bir çalışma yapılması talimatını verdiklerini vurgulayarak, "artış oranı nasıl olacak, ne olacak, neye göre yapılacak?" konusunda, şunları kaydetti: 

"TÜFE, TEFE, diğer enflasyon rakamları, başka şeyler, bütün bunları da dikkate alarak hem ev sahibinin hem de kiracının hukukunu koruyan ortak bir formül. Bunlarla ilgili çalışmalar yapılıyor."

"Oran üzerinden belirleme yapılacak"

"ORAN ÜZERİNDEN BELİRLEME YAPILACAK"

Miktar üzerinden değil oran üzerinden bir belirleme yapılacağını kaydeden Bozdağ, "Çünkü oran üzerinden bir belirlemenin makul olacağını düşünüyoruz. Oran üzerinden yaptığımızda maliyet her miktara göre farklı şekilde oluşacaktır. Son aşamaya gelindiğini ifade etmek isterim. Bu, geçici bir düzenleme olacaktır, altını çizeyim. Kalıcı bir düzenleme değil, geçici bir düzenleme yapacağız. Süre bittikten sonra da bu eski hale devam edeceğiz" diye konuştu.

Peki her ne kadar henüz netleşip son aşamaya gelmese bile konuşulan bu önlemler kira artışlarına çözüm olur mu? Alınacak bu önlemlerin uygulanması sırasında ne gibi sorunlar yaşanabilir?

Bu soruları emlak hukuku üzerine çalışan iki avukata İstanbul'dan Yankı Büyüksezer ile İzmir'den Oğuzhan Aslan'a sorduk.

"BU KOŞULLARDA YAPMAK İSTEDİKLERİ HER NEYSE ONU BAŞARAMAZLAR"

Büyüksezer, Bakan Bozdağ'ın açıklamalarını okuduğunu belirterek, "Birkaç açıdan müdahale etmeyi düşünüyorlar ama hangi açıdan yaklaşırlarsa yaklaşsınlar hem mevcut sistemde hem de bu koşullarda yapmak istedikleri her neyse onu başaramazlar" iddiasında bulundu.

"BU DÜZENLEMELERİ DÜŞÜNENLERİN SOKAKTAN HABERİ YOK"

İktidarın kira sözleşmelerinde bedelin belirlenmesinde bir kıstas getirmeyi planladığını savunan Büyüksezer, "Elimizde henüz bir taslak yok ama söylenen rayiç bedel üzerinden bir oranlama olabileceği ifade ediliyor. Peki, hangi rayiç bedel? Tapuya bildirilmiş alım satım bedeliyse zaten az harç vergi ödemek için o bedeller düşük tutuluyor. Zamanında evini 10x birime aldığı halde tapuda 4x birim gösteren mal sahibi o bedel üzerinden oranlama ile mi kirada üst limit belirleyecek? Emlak vergisinin belirlendiği bedel mi esas alınacak?" diye sordu. 

Bu soruların ardından Büyüksezer hem eleştirilerini hem de sorularını şöyle sürdürdü:

Rayiçlerin gerçek fiyatlara ne şekilde yakın uzak olduğunu biliyor mu bakanlık? Hadi diyelim buradan beklenen 'herkes evini gerçek bedelinden göstersin onun üzerinden de vergimizi alalım'. Ee bunu da atlatmak kolay. Ya bu düzenlemeleri düşünenler kiracı olmadı ya da ev sahibi ya da sokakta ne durumlar ne haberleri yok.

"EV SAHİPLERİ ÇİFT SÖZLEŞME YAPIYOR, SÖZLEŞMEDE 3 BİN 500 GÖSTERİP 6 BİN LİRAYA KİRAYA VERİR"

Büyüksezer neden böyle dediğini de şu sözlerle açıkladı:

Zira ev sahipleri çift sözleşme yapıyor ya da kirayı sözleşmede, daha az gelir vergisi ödemek için düşük gösterip üzerindeki tutarı elden alıyor. Hani maaşı asgariden gösteren üzerini elden veren iş verenler gibi. Hoş belki bakanlık o durumdan da haberdar değildir, bilemeyiz. Rayiç bedel üzerinden belirlenen üst tavan kira ev sahibini memnun etmedi mi, hay hay der farz-ı misal evi sözleşmede 3.500-TL gösterir ama gerçekte 6.000-TL'ye kiraya verir. Tabi olur da kiracı 2-3 ay sonra elden ödemesi gerekeni ödemezse bu sefer ev sahibi riski üstlenmiş olacak, mahkemeye bile gitse resmiyette 3.500-TL gözükeceği için çok bir şey yapamaz ama yeniden sinir, stres.

"BU DÜZENLEMENİN NEYİ ÇÖZDÜĞÜNÜ ANLAMAK GÜÇ"

Tüketici fiyat endeksinin yüzde 35'leri gördüğünü hatırlatan ve müdahale olmadığı takdirde bu endekslerin yüzde 50'leri görebileceğini hatırlatan Büyüksezer, sözü yeniden planlanan düzenlemeye getirerek, "Bu oranın da yarısı şeklinde bir belirleme yapılabilirmiş. Yani kanunun 344'üncü maddesine geçici bir müdahale olacak ve şu tarihe kadar TÜİK'in açıkladığı TÜFE oranının yarısı baz alınacak. Bunun üzerinde artış yasal olmayacak. Bunun da hiçbir derde derman olacağı yok" değerlendirmesinde bulundu.

Sezer, iddialarını şöyle sürdürdü:

Şimdi kira fiyatları yüzde 100 oranında arttığı için mevcut sözleşmeye aykırı şekilde ev sahibi kirayı yüzde ile değil doğrudan bir tutarla arttırmak istiyor 'yap 3 bin TL zam otur' diyor. Kiracı kabul etmezse, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, kira tespit davası açıyor ev sahibi. Kanuni düzenleme neyi değiştirecek.

Daha önce ev sahibi yüzde 34 zammı kabul etmek zorundayken yüzde 75 istiyordu, kiracı kabul etmezse davalık oluyorlardı. Şimdi ev sahibi yüzde 34'ün yarısını kabul etmek zorunda ama yine yüzde 75 isteyecek. Bu düzenlemenin neyi çözdüğünü anlamak mümkün değil.

 "ARABULUCULUK ÇÖZÜM DEĞİL"

Büyüksezer bu işin sonunda yine olanın yargıya olacağını bilindiğini dile getirerek, bunun için aracılık kurumunun bariyer olarak araya konulmak istendiğini ancak bunun da çözüm sağlamayacağını öne sürerek şu sözlerle iddialarını tamamladı:

Bir arabulucuya gidince arabulucu ikisinin ortasını mı bulacak? Onu yapabilseler zaten taraflar kendileri de yapardı. Ev sahibi bakıyor yan daire 7 bin TL'ye kirada kendisi alıyor eski kiracıdan 3 bin TL. Ev sahibi istiyor 7 bin TL. Hadi buyurun arayı bulun. 3+7=10, o zaman 5 bin TL uygundur mu diyecek arabulucu ve taraflar hemen gözlerinden ışıklar saça saça uzlaşacak mı?
Avukat Oğuzhan Aslan ise Bakan Bozdağ tarafından açıklanan yönteme dair net bir fikir beyan etmenin çok mümkün olmadığını söyleyerek, "Ancak ipuçlarından yola çıkarak, düşünülen sistemin, kira geliri elde edenler bakımından da işyeri kiracısı olanlar açısından da büyük sorunlar yaratacağı görülüyor" diyerek bu iddiasını şu nedenlere bağladı.

Söz konusu açıklamalara bakıldığı zaman emsal bedel ifadesine rastlıyoruz. Ancak her şeyden önemlisi burada kastedilen, kiraya verilecek mecurun emsal bedeli mi kastediliyor, yoksa emsal kira bedelinden mi söz ediliyor?

Emsal bedel; gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerdir. Oysa emsal kira bedeli bina ve arazide, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirayı, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin %5'i anlamına geliyor.

Gelir Vergisi Kanunu zaten kiraya verilen evin veya işyerinin kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olamayacağını düzenliyordu. Emsal kira bedelinden ne anlaşılacağını da düzenliyor.

Buradan anlaşılıyor ki Sayın Bakan'ın belirttiği düzenleme çok daha farklı. Yani baz alınacak kriter emsal kira bedeli değil, mecurun emsal bedeli olacak. Emsal kira bedeli, mecurun emsal bedeli nazara alınarak belirlenecek. Bu da binanın rayiç bedelinin tespiti anlamına geliyor ki kira bedellerinin ciddi bir artış göstermesi anlamına gelir. Zira Türkiye'de özellikle son bir yılda ev fiyatları astronomik olarak arttı. Eğer biz bugün evin rayiç bedelini dikkate alarak bir emsal kira bedeli belirleme yoluna gidersek, kiracılar kiralayacak ev bulamazlar.

Aslan, neden böyle bir iddiada bulunduğunu ise şu gerekçeye dayandırdı:

Söz gelimi; 5 yıl önce değeri 300 bin TL olan bir evi emsal kira edeli ile kiralayan bir kiracı olsun. 3'üncü yılın sonunda bu evin değeri 2 milyon TL'ye çıktı. Bugüne kadar TÜFE baz alınarak yapılan artışlar ve sözleşmenin koruyucu hükümleri devre dışı kalacak.

Zira 2 milyon TL rayiç bedel üzerinden bir emsal kira bedeli belirlenecek ve bu da kira bedelinin astronomik olarak artması anlamına gelecek.

Kira bedelinin tespiti davası açacak olan bir mülk sahibi, kiracıyı ciddi anlamda zora sokabilir.

Devlet burada kira gelirlerinden elde edilen vergi gelirlerini artırıcı bir yaklaşım sergilerken, kiracıların nasıl bir zora düşeceğini hesap etmiyor gibi görünüyor. Yani düzenleme kiracıları değil, mülk sahiplerini koruyor.

"İŞYERİ KİRACILARI YÜKSEK TUTARDA STOPAJ ÖDEMEK ZORUNDA KALABİLİR"

"İşyeri kiralarında ise ayrıca kira stopajı olarak adlandırdığımız gelir vergisi tevkifatının kiracıya yansıtılması sebebiyle işyeri kiracıları artacak kira bedellerinin yanında, yüksek tutarda stopaj ödemek de zorunda kalacak" iddiasında bulunan Aslan, sözlerini şöyle tamamladı:

Onlar açısından kira geliri daha çok artmış olacak. Zaten darboğazda olan işyeri sahipleri hem kira sopasıyla dövülürken, hem de vergi yükü artmış olacak. Düzenleme geçici olacak deniyor ama Türkiye'de vergi gelirleri bakımından yapılan ve geçici olduğu söylenen hemen her düzenleme kalıcı hale getirilmiştir. 99 senesinde Düzce depremi sonrası depremin yaralarını sarmak için alınan ve geçici olduğu söylenen Özel İşlem Vergisi buna örnektir. Bu geçici olduğu söylenen yasa değişikliği kalıcı hale gelirse kiracılar bakımından sancılı bir dönem yaşanacak diyebiliriz.