Konut Kampanyası Sonrası Ev Fiyatları Uçtu!

Alt gelir gruplarını ev sahibi yapmak için sonbaharda hayata geçirilen Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) kampanyasının gördüğü ilginin ardından sıra bu kez, orta gelirlilere geldi.

0,69 oranında konut faizi kredili "Yeni Evim" kampanyasının 81 ilde geçerli olacağı, konut bedelinin yüzde 10'unun peşin alınacağı ve ilk etapta 100 bin konut satışının planlandığı açıklandı.

Kendi üzerine kayıtlı evi olmamak, son bir yılda konut satışı yapmamak gibi şartları karşılayan adayların başvurularının 16 Ocak'tan itibaren değerlendirileceği belirtildi.

İlk kategoride azami aylık hane geliri 80 bin lira

Üç gruba ayrılan bölgelerde İstanbul'un da yer aldığı bölümde azami aylık hane gelirinin 80 bin lira olması şartı aranıyor.

İkinci bölge için bu rakam 65 bin lirayı, üçüncü bölge ise 45 bin TL'yi geçmeyecek.

Ancak sıfır konutları kapsayan projenin açıklanmasıyla emlak satış ilanlarının yer aldığı pek çok sitede fiyatlar bir anda yükseldi.

İnternetteki ev ilanları sürekli değişiyor, fiyatlar hızla yükseliyor

Sosyal medyada da paylaşılan ilanlarda sıfır ve ikinci el ev fiyatlarının iki günde yaklaşık yüzde 30 oranında arttığı görüldü.

Hazine ve Maliye Bakanlığı müfettişlerinin usulsüzlüklere karşı harekete geçmesi bekleniyor.

Gayrimenkul uzmanları: Ev fiyatlarında enflasyon oranında artış sürer

Gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman ile gayrimenkul ve yatırım uzmanı Mert Başaran, yaşananları Independent Türkçe'ye değerlendirdi.

Orta gelirli kesimi hedefleyen projenin faydalı olup olmayacağı konusunda farklı görüşleri savunan gayrimenkul uzmanlarının hemfikir oldukları bir nokta var.

O da mevcut pahalılık göz önünde bulundurulduğunda, Türk lirası bazında konut fiyatlarının düşmesinin mümkün görünmediği, hatta enflasyon oranında artışın süreceği şeklinde.

"Proje doğru ama yüzde 50 ve üzeri bitmişlikteki evlere ağırlık verilmeli"

Hiç kullanılmamış, el değiştirmemiş, kiracısı olmayan yani mevcut piyasada boş duran konutların yanı sıra yapımı hiç başlamamış ya da devam eden projelerin dahil olduğunu, yüzde 70-80 oranında bitmiş işlerin kredilendirilebildiğini belirten gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman, böylelikle inşaat faaliyetini kuvvetlendirme, istihdamı artırma, alt kollarda ekonomik canlılık gibi durumların hedeflendiğini aktardı.

Büyükduman'a göre orta gelirlileri ev sahibi yapmayı amaçlayan proje mantıken doğru ve devam etmeli ancak pazara yeni girişleri artırmak için yüzde 50 veya üzeri oranda tamamlanmış projelere ağırlık verilmeli.

Kampanya, henüz yapımına başlanmamış proje halindeki konutları kapsasa dahi, onların kısa vadede arza etki etmeyeceği gerekçesiyle fiyatların düşmesine katkı sağlamayacağını belirten Büyükduman, fiyat kontrolünün sağlanması için yapımı devam eden işlere yönelmesi gerektiğini ileri sürdü.

"Faiz oranları, kendi konutları için geçerli değil çünkü ikinci eli kapsamıyor"

2 milyon TL'ye kadar 0,69 faiz oranıyla kurgulanan kredi, konut fiyatlarını kontrol etmeye yönelik planlansa da bunun başarılamamış gibi göründüğünü savunan Büyükduman, son günlerde çeşitli sitelerde ilan fiyatlarının sürekli yükseldiğini belirtti ve bazı evlerin fiyatları artmasa bile alıcıya ek ödemeler çıkartılabileceği uyarısını yaptı:

İlan fiyatlarını artırdılar çünkü proje içeriğini kavrayamadılar. Bu krediler onların elindeki konutlar için geçerli değil. Emlak sahipleri ve emlakçılar, geçmiş dönemdeki tecrübelerinden ‘Faiz düşerse fiyat artar’ diyerek artırıyor ama onların elindeki konutlar için kredi oranları düşmüş değil. Psikolojik olarak satıcılar, ‘Faiz oranlarındaki düşüş konut fiyatını artırır, ben de artırayım’ diye düşünüyor ama o faiz oranları, kendi konutları için geçerli değil çünkü ikinci el konutları kapsamıyor. Kampanya yapımı devam eden veya bitmiş, satışı süren konutları içeriyor, bunu unutmamak gerekiyor.

Fiyat yükseltilmese bile alıcıya ekstra masraf çıkartılabilir. Örneğin pazarlık marjı ortadan kalkacaktır ki bu da gizli bir fiyat artışı demektir. Ya da eskiden satışta dahil olan masrafları alıcıya ödettirilerek ek yüke neden olunabilir. 'Yüzde 4'lük tapu alım satım harcını, yüzde 2'lik emlakçı komisyonunu ve KDV’yi alıcı ödeyecek' denilebilir."

"Emlak fiyatlarında enflasyona paralel yükseliş sürer"

"Yeni Evim" projesine özel kredi faizlerinin "düşük" tutulması sonrası kendi konutlarının fiyatlarını artıran ev sahipleri ve emlakçılara tepki büyük.

"Faiz düşerse fiyat artar" algısı nedeniyle hem kötü niyetlilere yüksek fiyat için bahane çıktığını hem de bilgisizlik nedeniyle fiyatların yükseltildiğini dile getiren Büyükduman, bakanlığın konuyla ilgili olarak devreye gireceğini ancak yine de genel anlamda fiyatlarda düşüş değil, enflasyona paralel yükselişin sürmesini bekliyor.

"Proje çok mantıklı değil"

Gayrimenkul ve yatırım uzmanı Mert Başaran da Türk lirası bazında ev fiyatlarının düşmeyeceği, hatta enflasyon oranında yükselişin süreceği görüşünde.

Başaran'a göre "Yeni Evim" projesi de çok mantıklı değil ve orta sınıf için beklenen faydayı sağlayacak gibi de durmuyor. Söz konusu projeyle orta direğin ilk evine sahip olması amaçlanıp, yatırım gibi güzel bir niyet söz konusu olsa da kampanya, sıfır veya inşaat halindeki konutları kapsadığından bunların piyasadaki muadillerine göre pahalı kaldığını savunan Başaran, çoğu kişinin hayallerine kavuşamayacağını ileri sürdü.

"Bu proje, müteahhitlerin ellerindeki pahalı evleri sattırmak için mi yapıldı?"

Konut sahibi olmak isteyen çok kişi bulunsa da bankaların yüksek fiyatlı evlere kredi verdiğini vurgulayan Mert Başaran, "'Bu proje, müteahhitlerin ellerindeki pahalı evleri sattırmak için mi yapıldı' diye düşünenler oluyor" yorumunu yaptı. Diğer taraftan, kredi tüm evlere verilse ikinci ev fiyatlarının daha hızlı artacağını düşünenlerin de bulunduğunu belirten Başaran, proje çok "mantıklı" olmasa da dedikodusunun bile fiyatları artırmaya yettiğini, pek çok vatandaşın kampanyadan tatmin olmadığını, ancak yüksek bütçeye sahip kişilerin durumdan faydalanabileceğini dile getirdi.

"Dağ fare doğurdu"

Projenin sıfır ev almak isteyip çok parası olana fayda sağladığını ileri süren Başaran, "Vatandaşın talebi bu pahalılıkta evler değildi. Herkes sıfır ev alabilecek güce de sahip değil. 5-10 yıllık evler yüzde 20-30 daha ucuz. Projede şehrin merkezi çeperinde evler yok, olanlar da çok pahalı. Dağ fare doğurdu. Hiç arabası olmayan birine direkt 'sıfır araba al' demek gibi bir şey. Halbuki bırak önce ikinci el alsın" dedi. 

Geçen seneki kadar yüksek oranlarda olmasa bile ev fiyatlarında TL bazında yükselişin devam edeceğini savunan Mert Başaran, ortada talebi karşılayacak derecede inşaatın olmadığını, maliyetlerin de yükseldiğini, enflasyonun da yüksek seyrettiğini, dolayısıyla TL bazında ev fiyatlarının düşmeyeceği, artışın ise enflasyon oranında süreceğini savundu.

Başaran, benim evim de talep görür, ben de fiyatımı artırayım diyerek, fırsatçılık yapıldığını vurguladı.

"Kişiler, kendileri oturmasa bile yatırım için farklı şehirlerden, özellikle üniversitelere yakın yerlere baksın"

Bir yerden yatırıma başlamak isteyip ilk adımı nasıl atacağını bilemeyenlere ise Başaran, "damlaya damlaya göl olur" felsefesinden örnek verdi.

"Paranızı mayalamazsanız hiçbir şey alamama riskiniz var"

Kişilere "paralarını mayalamaları" tavsiyesinde bulunan Başaran, kendileri oturmasa bile yatırım için Sakarya, Edirne, Eskişehir gibi bütçelerinin yeteceği şehirlerde, özellikle de üniversitelere yakın alanlarda, 1+0 ya da 1+1 alabileceklerini belirterek, bunu da yapmazlarsa hiçbir şey alamama risklerinin olacağını dile getirdi.

Tarihte görülmemiş şekilde Türkiye'de doların yüzde 120-130 arttığına değinen Başaran, seçim sonrasında 25-30'lar görülürse, ev fiyatlarında TL bazında değil ama dolar bazında düşüş sağlanabileceğini de sözlerine ekledi.