Az Hasarlı Evden Kira Talep Edilebilir mi?

Sosyal medyadaki bir paylaşımda bir ev sahibinin hasarlı evde oturan kiracısından ücret talep etti. Avukat Yankı Büyüksezer, deprem bölgesinde ev sahipleriyle kiracılar arasında yaşanması muhtemel sorunlara dair soruları cevapladı

Kahramanmaraş merkezli 7.7 ve 7.6 büyüklüğündeki depremlerin yıkıma yol açtığı kentlerde can kaybı sürekli yükseliyor. 

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, 18 Şubat'ta Gaziantep'te yaptığı açıklamada, 684 bin binanın incelendiğini, ağır hasarlı bina sayısının 90 bin 609 olduğunu söyledi.

Devam eden artçı sarsıntılar nedeniyle insanlar "hasarsız" ya da "az hasarlı" binalarda kalamıyor.

Yüzbinlerce insan ya bulunduğu yeri terk ederek başka şehre gitti ya da evine giremiyor.

Depremin yaşandığı kentlerde kiracı olarak yaşamak zorunda olanların da işi daha da zorlaşıyor.

Ev bulmanın güçleşmesi bir yana halihazırda kiracılığı sürenlerle ev sahipleri arasında polemik yaşanıyor.

Bu durumun önümüzde günlerde birçok hukuki sorunu beraberinde getirebilir.

Buna dair bazı olaylar sosyal medyaya düşmeye başladı.

Eşyaların alınmamasını gerekçe göstererek hasarlı evdeki kiracısından kira bedeli istedi

Avukat Yankı Büyüksezer, 16 Şubat'ta depremzede bir vatandaşın ev sahibiyle yaşadığı sorunu Whatsapp diyaloğunu içeren mesajlaşmaya dair yaptığı paylaşımı alıntıladı.

Paylaşımda evin hasarlı olmasına ve içinde oturulmamasına karşın ev sahibinin kirasını talep ettiği, kiracısının itirazına karşın halen içeride eşyasının bulunmasını gerekçe gösterdiği görülüyor.

Yaşanan bu durum gibi sosyal medyaya yansımayan daha birçok vakanın olduğu ya da ilk şokun geçmesinin ardından önümüzdeki günlerde yaşanabileceğini işareti sayılıyor. 

"Felaket karşında hukuki düzenlemeler de birçok noktada yetersiz kalacak"

Bu nedenle özellikle deprem bölgesindeki kentlerde kiracılarla ev sahipleri arasında yaşanmaya başlanan ya da yaşanması muhtemel sorunlara dair hukukçu Büyüksezer'e bazı sorular yönelttik.

Büyüksezer, "Yaşanılan bu çok büyük felaket karşısında hukuki düzenlemelerimizin de bir noktada yetersiz kalacağını ve kıyas yollarının devreye gireceğini söylemek zorundayım" hatırlatmasında bulundu.

"Zira mikro ölçekli olsaydı belki bir taraf açısından kanun yolları uygulanabilirdi" diyen Büyüksezer, "Ama şu anda ev sahibi de kiracı da aynı afetin kurbanları olduğundan hukuk ne tarafa yönleneceğini de bulamaz" dedi. 

Bu açıklamanın ardından Büyüksezer, sorularımızı yanıtladı.

"Ev sahibi sözleşme süresince evi kullanıma hazır tutmak zorunda"

Depremde hasar gören ancak yıkılmayan binalarda kiracı olanlar eşyaları içeride kaldığı sürece kira ödemek zorundalar mı? Bu durumda sözleşme iptali olur mu?

Borçlar Kanunu'ndaki mevcut düzenlemelerle önce ana hatları çizmemiz lazım. 301'inci madde, ev sahibinin sözleşme süresi boyunca konutu kullanıma hazır tutmakla mükellef olduğunu belirtir. Kiracı, kirayı öder evi düzgün kullanır, mal sahibi de oranın kullanılabilir olmasından sorumludur. Sözleşmeyi kuran ana unsur budur. İki tarafa da görev yüklenilir. Şimdi ortada sağlam bir ev var mı, bu ev kullanılabilir durumda mı, kullanılabilir olup olmadığına karar veren kim? İşte tüm bu soruların cevabı ne yazık ki konu özeline göre belirlenecektir, yani her soru için mutlak bir cevap verilemez.

"Az hasarlı binalarda sözleşme bitimine kadar kirayı ödemek zorunda"

Bina az hasarlı yani oturulacak durumda ise kiracı, kirasını ödemek zorunda mı?

Ev ne şekilde hasar gördü? Malum bunun tespitini bakanlık yapıp sitesinde duyuruyor. Diyelim ev az hasarlı olarak belirlenmiş. İtirazı herkes yapabilir, kiracı itiraz etti veya etmedi. Yani sonuç değişmedi. O zaman az hasarlı bina ile ilgili artık kiracının 'ben depremden korkuyorum, bu eve güvenmiyorum' deme hakkı kanunen olmuyor. Az hasarlı evde kiracı sözleşme bitimine kadar o evin kira parasını ödemek zorunda. Kanunlarımız ne yazık ki 'psikolojik etkileri' kollayan bir pozisyonda değil ki bunun da beklenmesi zor olurdu. Tabi ortada kullanıma hazır bir evin varlığından bahsediyoruz, orta veya ağır hasarlı evler için bunu söyleyemeyiz.

"Dava yoluyla sözleşmeyi sonlandırması lazım"

Fesih hakkı hangi durumda oluşur?

Aynı kanunun 331'inci maddesi taraflara olağanüstü fesih imkanı tanır. Yani sözleşme taraflardan biri için çekilmez hale gelmişse ve artık sürdürülemez noktadaysa o halde sözleşmenin feshi imkanı vardır. Ancak bu yine mahkeme eliyle yani dava yoluyla olacaktır ki burada da fesih için öngörülen süreler vardır. Yani depremzede kiracı 'derhal ben çıkıyorum, bu bölgede daha oturamam' dese bile bir süre geçmesi lazım. Sonrasında da dava yolu ile sözleşmeyi sonlandırması lazım. Aynısı mal sahibi için de geçerli.

"Ev sahibi, sağlam kalan evindeki kiracıyı 'ben oturacağım' diye hemen çıkartamaz"

Evi yıkılan mal sahibi sağlam duran bir diğer evindeki kiracıyı 'ben oturacağım' diye hemen çıkartabilir mi?

Diyelim mal sahibi kiracıydı evi yıkıldı, kendisinin ise kirada evi var. Kiracıya "hemen çık ben oraya taşınacağım" diyemez yine fesih sürelerine uymalı ve karşılıklı anlaşma olmazsa yine mahkeme kanalı ile sözleşmeyi feshetmek zorunda. Kanunlarımızda hemen derhal gibi ifadeler mevcut değil. Yine diyorum bu konuştuğumuz durumlar ne yazık ki kanunda belirlenen ve her duruma uyarlanmış kurallar. Deprem gibi hele bu çapta bir deprem için dahi özel kurallar yok.

"Sorun olmayan evleri sözleşme öncesi boşaltan tazminat ödeyebilir"

Deprem bölgesindeki hasarsız ya da az hasarlı evlerdeki kiracılar sözleşme bitmeden boşaltırsa ne olur?

Kiracı derhal konutu boşalttı ama evde çok sorun yok. O halde yine mahkemece belirlenecek bir miktar erken fesih tazminat bedelini ödemek zorunda kalabilir. Bunların hepsi mahkemenin belirleyeceği şeyler olduğundan her durum için genel geçer bir doğrudan bahsedemeyiz.

"Binaya giriş izni verilmiyorsa?"

Binaya girişe bakanlık tarafından izin verilmiyorsa, mesela güvenlik sebebiyle; bu durumda durumun ne kadar sürdüğüne bakılır, eğer kiracı evden faydalanmaya devam edemiyorsa süreç uzuyorsa o zaman sözleşmeye uygun kullanıma hazır bir ev ona sözleşme gereğinde sağlanamamış olur.

"Ev sahibi güvence bedelini iade etmek zorunda"

Kiracı depozitosunu talep edebilir mi?

Sözleşme başında alınan güvence bedeli yani eski adı ile depozito ise bu konulardan bağımsız olup kiracının eve verdiği zararlara ilişkindir. Artık ev sahibinin “kiracı evime zarar vermiş” deme imkanı da olmayacak zira ev hasar almışsa bunun kiracıdan kaynaklanmadığı muhakkak. Sadece güvence bedeli kiracının ev sahibine, kiradan kaynaklı borcu varsa o noktada kullanlabilinir ancak bu durum da yoksa ev sahibi güvence bedelini de iade etmek zorunda.

"Ev sahipleri sözleşme bitiminde tahliye davası açabilir"

Ev sahipleri kiradaki evlerine geçmek isterse ne yapabilir?

Bunun yanında ev sahibi kendi kiradaki konutuna geçmek isterse yine sözleşme bitiminden sonra açacağı ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası ile de başkaca bir hukuki yol deneyebilir. Bu sebeple bu tip uyuşmazlıklar için bir avukattan hukuki destek alınmasını da öneriyoruz.

"Öncelikli olarak uzlaşma yolunu seçin"

 Peki bu tür sorunları yaşayabilecek kiracı ve sahiplerine ne önerirsiniz?

Buradaki tüm çıkacak ihtilafların önce karşılıklı uzlaşma yolu ile çözülmesi elzemdir. Aksi halde kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarının yargıya götürülmesi halinde içinden çıkılmaz sonuçlar doğabilir. Çünkü biraz önce de belirttiğim gibi olağanüstü feshi düzenleten 331. madde aslında bir ilke maddesi olup nasıl uygulanacağına ya da sorunlara ne kadar hızlı çözüm bulacağı belli değildir. Kaldı ki hukukumuzda bu uyuşmazlıklar için derhal çözüm getiren bir madde de olmadığı için taraflar en kötü halde 3 aylık fesih bildirim süreleri sonuçlarını beklemek zorundadır.

Independent Türkçe